半年前，成立僅兩年半的貝殼找房在大洋彼岸敲響鐘聲，在備受矚目的敲鐘儀式上，貝殼找房創始人、董事長左暉面對一眾投資人和媒體，極為低調地說到：
貝殼完成了從0到1，算是活下來了。
半年后的3月16日，貝殼遞交了上市以來首份財報。這份財報，無論從哪個角度來看，都頗為亮眼：2020全年GTV3.5萬億，僅次于阿里巴巴；全年收入705億，直逼百度；在美國會計準則下實現盈利27.8億。受優異的業績推動，當日貝殼股價一度上漲超18%。
一串串上揚的數字表明貝殼不僅活下來了，而且活得很好。這樣一份成績單也得到了貝殼聯合創始人、CEO彭永東的認可，他表示：“我們在2020年實現了非常優異的增長，過去一年中我們所達成的一切使我們更加堅信，堅持做難而正確的事，其所帶來的價值是我們所有成就的基礎。”
那么，貝殼究竟是如何實現高速增長的？“1”之外，貝殼還有多少發展空間，長期投資價值又如何？我們從貝殼年報中找尋答案。
新房領跑二手房業務
強勢帶漲全年業績
2020年二季度以來，逐漸走出疫情困擾的二手房市場交易逐漸活躍，調控持續加碼以及“三道紅線”的壓力之下，新房開發商快速回籠資金的需求迫切，貝殼加速從二手房領域向新房領域延伸。
從年報來看，存量房交易服務、新房交易服務以及新興和其他服務，貝殼收入的三大業務來源基本面已經發生改變。
2020年全年，貝殼實現營收705億元，同比增長53.2%，其中，存量房業務占306億，而新房業務占到了379億元，新興及其他業務20億元；從營收增速來看，存量房業務和新房業務的同比增幅分別為24.4%和87.1%。
縱向來看，貝殼新房交易收入貢獻比從2017年的25.17%提高至2020年的53.82%，二手房交易則從72.38%降至43.41%；新興服務和其他收入占比基本維持不變。
隨著新房業務取得快速發展，2020年貝殼新房交易營業收入首次超過存量房交易營業收入。新房業務一躍成為公司收入占比過半的核心業務，足見，新房業務已經成為業績增長最重要的引擎，也是貝殼2020年整體收入迅速上升的關鍵原因。
再從貝殼平臺總交易額（GTV）來看，2020年貝殼GTV達3.50萬億元，同比大增64.5%，其中，存量房業務的GTV為1.94萬億元，同比增長49.5%，新房業務GTV為1.38萬億元，同比增長85.0%，其GTV貢獻比在2020年達到39.5%，逐漸逼近二手房55.5%的占比。
可見，一路從存量市場走來的貝殼正加速在新房業務領域的狂奔，新房業務已然成為貝殼最大的業績增長源泉，這背后，離不開貝殼在構筑新房領域護城河方面的諸多努力。
根據彭永東在業績發布會上的闡述，2020年，貝殼做了大量工作支持品牌主、店東和經紀人在新房業務里的作業，以提升他們的體驗。
“得益于我們嚴格的信用風險評估體系和強有力地執行，貝殼平臺新房整體回款周期2020年全年為103天，較2019年僅略有延長，經紀人整體可以在平臺上及時收到新房傭金。“彭永東介紹到，為了進一步幫助經紀人獲得最及時的回款，貝殼新房墊傭規模繼續擴大，墊傭覆蓋率超過40%，且實現了整個新房墊傭流程線上化和24小時墊傭。
為了提升新房銷售的運營能力，貝殼積極投資線上基礎設施，并為經紀人提供先進的工具和方法。持續組織新房銷售系統化培訓，結合平臺對渠道的強大動員能力進行聚焦打盤以提升去化效率和去化概率。
針對行業供給端，貝殼與更多的房地產開發商達成合作，并提供更具針對性和更高效的服務以滿足開發商的需求，2020年下半年，貝殼集中開始推廣新房聚焦銷售，推廣落地包括跨城和跨區域銷售策略。數據顯示，截止2020年底，貝殼新房在售合作盤數量達到8600個，而2019年為7700個。
三管齊下使得平臺門店能力持續增加，數據顯示，2020年貝殼平臺店均新房GTV同比上漲20%。
如今，越來越多企業將目光瞄準新房生意，從恒大發力房車寶，到58投資優居，新房交易服務的賽道逐漸擁擠，憑借在該領域扎實的積累與沉淀，新房業務還將持續推動貝殼高增長，對此，貝殼在年報中也給出了可觀的增長預期，根據公司的業績指引，預計2021年第一季度營業收入在185億至195億元人民幣之間，較2020年同期增長約159.8%至173.9%。
ACN助力開放性增強
存量房成交跨店合作率達75%
自貝殼誕生之日，ACN就是核心底層基礎邏輯，在此基礎上，平臺遵守房源信息充分共享等規則，將經紀服務流程細化、標準化，同品牌或跨品牌經紀人以不同角色共同參與到一筆交易并記錄在ACN網絡平臺，房屋成交后再按照各個角色的分傭比例進行傭金分成，從而打通各經紀品牌、經紀人之間隔離墻，實現房源、客源信息共享與高效協作。
如今，通過大規模的鋪設門店，貝殼不斷加強平臺開放性，隨著平臺門店網絡、用戶規模的不斷增加，網絡效應逐漸顯現。
根據年報，截至2020年底，貝殼平臺上共有超4.69萬家經紀門店和49.3萬名經紀人，較上年末分別增長25.1%和37.9%。
拆解來看，貝殼1.38萬億新房交易GTV中，由鏈家貢獻的新房交易GTV 2767億元，同比增長37.2%，而通過非鏈家連接門店和其他銷售渠道完成的新房交易GTV達1.11萬億元，同比增長102.7%，遠超鏈家交易GTV，貢獻率達8成以上。
而在1.94萬億存量房交易GTV中，鏈家貢獻 1.01萬億元，同比增長18.3%，非鏈家連接經紀人貢獻的存量房交易GTV達 9281億元，同比增長109.9%，在平臺存量業務GTV中的占比從2019年34%進一步提升至48%，直逼鏈家交易GTV。
此外，數據顯示，2020年，貝殼平臺上二手跨店合作率穩定提升至75%、非鏈家連接門店貢獻在售二手房房源量超過81%。
對此，彭永東在業績解讀時表示，“ACN對品牌、門店和經紀人效率的提升在各地相繼體現。平臺大力推廣數字化門店評分和分級策略，通過門店評分，發現和獎勵優秀的服務者，并支持他們的成長。同時提供一系列諸如門店診斷等數字化運營工具幫助品牌主和店東進行科學門店管理。”
加速數字化進程
高增長仍在繼續
各項指標實現答復增長的背后，得益于貝殼持續對居住產業互聯網進行深度數字化改造。
過去一年中，疫情對居住服務行業的線上化進程起到明顯催化作用，平臺在疫情伊始即全面啟動經紀人線上培訓和VR帶看、線上售樓。借助對VR、AI等技術的大規模成熟應用，貝殼進一步優化用戶找房、看房、買房的體驗與效率。
截止2020年底，貝殼樓盤字典累計收集了中國2.4億套房屋的動態數據，累計收集了超過900萬套房屋的VR房屋模型。年末VR拍攝房源覆蓋在售二手房源比例超過73%。2020年全年VR帶看發起量超過6600萬次，對比2019年僅為390萬次。
財報顯示，貝殼2020年研發費用為24.78億元，持續的技術投入與創新，推動人、物、流程的標準化、數字化和智能化的同時，為貝殼贏得了更多用戶的認可與信賴，貝殼2020年第四季度移動端MAU達到4818萬，同比增長高達88%。
在談到2021年的工作重點時，彭永東提到，技術開發是著重關注的領域。在這方面，貝殼將基于對垂直領域最優質的數據基礎和對業務場景獨一無二的理解，致力于通過技術在人（經紀人）房客之間推進AI智能匹配，這一技術產品將主要通過小貝助手、好房（Beike's pick)及VR產品落地，同時進一步推進貝殼幣分發的智能運營，提高整體平臺運營效率。
伴隨著不斷自我進化而非簡單疊加的網絡的延展，堅持長期主義的貝殼，高增長之路仍在繼續，彭永東坦言對于前路充滿信心，“貝殼將一步步實現成為服務中國3億家庭新居住服務平臺的愿景。”彭永東表示。
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